不動産購入後、ローンの支払いが難しいなどの理由で、仕方なく売却される方もいらっしゃいます。
しかし、ローンが残ったままで家が売れるのだろうか…という心配も少なからずあるはずです。
そこで、今回はその場合に可能な「任意売却」という方法についてご紹介したいと思います。

任意売却とはなにか

任意売却とは、わかりやすくいうと住宅ローン返済が滞る場合などに、金融機関の許可を得たうえで不動産売却することです。
売却時には通常ローンを完済する必要がありますが、残債があるなかで売却するために、銀行に特別に許可をもらわなければなりません。
任意売却は離婚の際の財産分与でも利用することが可能です。
ただし本来は返済すべきローンのため、離婚だけが理由の場合は利用できないケースがほとんどですので、意図的に滞納する必要が出てきます。
この場合は必ず、専門の任意売却業者に相談したうえで進めるようにしましょう。
また同じく住宅ローン完済前の不動産を売却する方法に「競売」がありますが、これは物件に設定した抵当権を行使し、銀行がその物件を担保に取るというものです。
そのうえで裁判所への申し立てによって競売にかけるというものですので、所有者の意思は反映されることはありません。

任意売却のメリットやデメリット

1番のメリットは、市場相場とほぼ変わらない価格で不動産売却できることです。
また周囲の方々に「ローンを滞納した」という事情を知られる可能性のある競売とは異なり、嫌な思いをすることなく引っ越せることもメリットといえるでしょう。
もちろん残債は返済していく必要がありますが、そのときの収入や生活状況を考慮して、現実的な返済額を設定できることが多いのもメリットの1つです。
一方で、ローンを滞納すると信用情報機関にブラックリストとして登録・掲載されてしまうというデメリットもあります。
そうなると一般的に7年程度はローンを組むことができないと言われており、新たに自宅を購入することができなくなることは覚悟しておく必要があります。

任意売却の流れ

一般的な流れでは、ローンの滞納が確認されたら、金融機関より催促の連絡が入ります。
返済困難な場合、その旨を債権者（金融機関）に相談し、任意売却の了承を得ます。
了承が得られたら販売活動をおこない、売却するという流れになります。
ここまでの期間は、おおよそ3〜6か月です。
売却できたらすぐに不動産を引き渡す必要がありますので、その間に引っ越し先を探しておくようにしましょう。
迷うことがあれば、弁護士や専門家に相談されることをおすすめします。
任意売却は自己破産を回避するための手段ですので、前向きに考えたい方にとっては救済措置となるでしょう。

まとめ

不動産の任意売却についてご紹介しました。
面倒な手続きや流れがありますが、将来のことを考えると重要な選択肢となりますので、不動産会社や弁護士に相談しながら、進めることをおすすめします。
私たち株式会社ハルスは、武蔵野、三鷹、調布、杉並、小金井、府中を中心に売買物件や賃貸物件、管理物件を取り揃えております。
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不動産売却時におけるインスペクションについて、まだあまり詳しくわかっていない方も多いのではないでしょうか。
不動産売却にあたっては、事前にこのインスペクションについてよく理解しておくことが大切です。
今回は、不動産売却におけるインスペクションとはなにか、そのメリットや費用について詳しくご説明します。

不動産売却におけるインスペクションとは？

不動産売却におけるインスペクションとは、売却する物件の状態調査をおこなうことです。
インスペクションでは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士がおこなうことが義務化されています。
国が定めた既存住宅状況調査方法基準に基づき、建築士がインスペクションをおこなうことで、不動産の状態を明確にできるようになります。
インスペクションをおこなうタイミングとしては、売却手続きをおこなう前がおすすめです。

不動産売却におけるインスペクションのメリット

不動産売却におけるインスペクションのメリットとしては、主に3つの点が挙げられます。
1つ目は、早く買い手が見つかりやすいという点です。
インスペクションをおこなうことで、物件の状態が売却に対し合格ラインをクリアしていることの証明になり、売れやすくなります。
2つ目は、売却トラブルの防止ができる点です。
インスペクションに合格した不動産と把握していれば、売主側も安心して手続きを進められます。
そして3つ目は、瑕疵担保保険を付保要件の1つとできる点です。
瑕疵担保保険をつけたまま売却すると、高く売れやすいため大きなメリットになります。

不動産売却におけるインスペクションの費用

インスペクションをおこなう際には、それなりの調査期間と費用が発生します。
費用の目安としては、マンションの場合は約5万円、一戸建ての場合は約4.5万円〜6.5万円が相場です。
調査をして合格をもらうにはこれらの費用がかかりますが、その分売却を有利に進められます。
インスペクションをおこなってから売却するかどうかは、これらの費用や十分な期間を考慮してから検討するようにしましょう。

まとめ

今回は、不動産売却におけるインスペクションとはなにかについてご紹介しました。
インスペクションをおこなうには、事前にそのメリットや費用についてよく確認しておくことが大切です。
ご自身がお持ちの不動産をより高く・早く売却したい場合は、インスペクションの実施も視野に入れてみてはいかがでしょうか。
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不動産売却時には、多くの書類を準備しなければいけませんが、何が必要なのかわからない方が多いのではないでしょうか。
ここでは、不動産売却の際、売却前、契約締結時、決済時それぞれのタイミングごとに必要書類をご紹介します。

不動産売却前の必要書類と取得方法について

不動産を売却する前に、準備すべき書類と取得方法をご紹介します。

物件のパンフレット類

不動産物件を売却するには、物件の間取りや築年数などの情報が必要です。
それらの情報がわかるパンフレットや資料などを準備します。
購入時にもらっているはずですが、見当たらない場合は施行会社や管理会社に問い合わせると、有料で再発行される場合があります。

住宅ローンの償還表

売却代金でローンが完済するか確認するため必要になります。
ローンを組んでいる金融機関から定期的に送られてくるので、保管しておきましょう。
手元にない場合は、金融機関に問い合わせてください。

不動産売却において売買契約締結時の必要書類とは？

売却活動を開始して売買契約が締結したときに必要な書類と取得方法についてご紹介します。

権利書

2005年以前に購入した物件は「登記済権利証」、それ以降に購入した物件は「登記識別情報」という書類になります。
売買契約締結時に必要ですが、買主に渡すのは決済時です。

固定資産税納税通知書

固定資産税を精算するために必要です。
税務署から5月くらいに毎年郵送されているので、保存しておきましょう。

建築確認済証

買主が住宅ローンを組むために必要となる書類です。
購入時にもらっているはずですが、手元にない場合は、不動産がある自治体の建築科などで代替書類を発行してもらえます。

印鑑証明書

印鑑証明書は有効期間が3か月となっており、不動産の所有権移転登記に使用するため、契約から引き渡しまでに3か月以上かかる場合は、不動産会社の指示を仰ぎましょう。
不動産がある自治体の役所で発行してもらえますが、コンビニでの発行が可能な自治体もあります。

住民票

実際の住所と登記上の住所が異なる場合のみ必要になります。
お住まいの自治体の役所で発行してもらえます。

マンションの場合のみ、管理規約、議事録、長期修繕計画書

マンションについては購入と同時に管理組合員になるため、管理規約、直近の総会の議事録、長期修繕計画書を買主に渡す必要があります。
管理規約は購入時に渡され、議事録と長期修繕計画書は管理会社から郵送されています。
手元にないものについては、管理会社へ再発行を依頼しましょう。

不動産売却において売買決済時の必要書類とは？

不動産売買決済時に必要な書類についてご紹介します。

固定資産評価証明書

土地と建物それぞれ用意する必要があり、所有権の移転登記に必要となります。
県税事務所で取得可能です。

登記を依頼するために必要な書類

決済の当日には司法書士に登記を依頼するために下記の書類が必要になりますが、すべて司法書士が作成してくれる書類です。

●司法書士に対する委任状
●登記原因証明情報
●決済当日に立ち会わない場合は、代理権授与証明書も必要

まとめ

不動産売却時の必要書類は、購入時に渡された書類や毎年送付されてくる書類など、保管しておかなければいけない書類が多くあります。
再発行してもらえるものもありますが、日ごろから重要な書類であることを認識して、最新の書類は常に手元に保存するように気を付けましょう。
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マンションを購入後に自分好みにリフォームしようと考えている方は多いでしょう。
しかし、購入したからと言って、すべての範囲がリフォームできるわけではなく、リフォームできる範囲などをきちんと把握しておく必要があります。
そこで本記事では、マンションのリフォームできる範囲と注意点について解説します。

マンションをリフォームするポイント①範囲

マンションのリフォームできる範囲についてのポイントは以下の2つです。

●リフォームできるのは「専有部分」のみ
●法的に良くても管理組合が定めたルールによりダメな場合がある

マンションは、「専有部分」と「共有部分」の2つで構成されています。
原則としてリフォームが可能な部分は、専有部分のみです。
しかし、マンションでは快適な生活を維持するために管理組合によってルールが設けられています。
専有部分のリフォームだとしても、管理組合が定めたルールは守る必要があることを注意点として押さえておきましょう。

マンションをリフォームするポイント②準備

リフォームするときの準備するポイントは以下の3つです。

●周りの住人への配慮とお知らせが大事
●リフォームする場所は片付けと掃除を済ませておく
●情報収集とシミュレーションを入念に

リフォーム内容にもよりますが、工事の際は騒音が発生します。
自宅の両隣を始め、階下と階上の住人には、知らせておきましょう。
マンションの管理組合がお知らせチラシや張り紙で伝えてくれる場合もあるので、相談したほうが無難です。
また、リフォーム場所に余計なものを置いていると、片付けるための料金が発生します。
施工期間が延びる可能性も出るので、事前の片付けと掃除を済ませておきましょう。
リフォームは費用も日数もかかります。
リフォーム後に予想と違うということにならないように、情報収集とシミュレーションに注力しましょう。
また、業者との打ち合わせの際には、しっかりと自身の希望を伝えましょう。

マンションをリフォームするポイント③注意点

マンションをリフォームする場合、次のような注意点があります。

●ベランダや玄関のドアは共有部分になるのでリフォームできない
●古いマンションは想定外の工事が入ることもあるので、予算に余裕を持たせる
●リフォームの内容次第では、国や地方自治体の補助金や減税対象になる場合がある

ベランダや玄関のドアは自分しか使用しないので、専有部分と思われがちです。
しかし、法的には共有部分になるので、リフォームはできません。
また、エコリフォーム補助制度のようにリフォーム内容によっては、補助金額がもらえる場合や減税対象になる場合もあります。
そのため、使える制度を事前に確認しておくことをおすすめします。

まとめ

マンションのリフォーム工事について、範囲や準備すべきことや注意すべきポイントをご紹介しました。
マンションのリフォームは専有部分のみ可能で、管理組合や周囲の住人に知らせることが大事です。
後悔しないためにも業者にしっかりと希望を伝え、満足できるリフォームにしましょう。
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土地の売却を検討している方にとって、税金の支払いにおける負担は大きいです。
とくに不動産では数百万円から数千万円のお金が動くため、納める税額は惜しいことでしょう。
そこで本記事では、土地売却で使える税金控除について解説します。
損失が出ても控除でカバーできるため、知識として把握しておいてください。

土地売却で使える税金控除と特例の種類一覧

土地売却で使える税金控除の特例は、適用するケースが3種類あります。
内容は3,000万円特別控除、軽減税率、買換えに適用されるのが特徴です。
まず3,000万円の特別控除は譲渡所得からの控除で、マイホームを解体して土地を売却したときに利用できます。
譲渡価格が高くても、取得費や譲渡費用を合わせた金額プラス3,000万円を引けば、課税する譲渡所得がなくなる可能性があってお得です。
次に軽減税率は所有期間が10年を越えている土地と住宅があるときに適用され、条件によって税率が安くなります。
条件はマイホームが取り壊された年の1月1日で、10年を超えているかを計算してみてください。
所得税、復興特別所得税、住民税の税率が大きく変化するため嬉しい特例です。
最後の買換えは、2021年12月31日までにマイホームを売った場合、売却益が次のマイホームを売却するまで引き延ばされます。
税金を抑えたい方にとって、支払いの延期はおすすめです。

土地売却で使える税金控除において損失が出たときの特例

土地売却は必ず利益が出るわけではなく、どうしても損失が出てしまう場合が2つあります。
1つは住宅ローンが残っているケースで、住宅ローンを多く組んだり、築年数がまだ新しかったりすると当てはまります。
その場合は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用し、繰越しする方法があります。
譲渡損失を給与所得で割ると、繰越しする年数が決まるため計算してみてください。
もう1つはマイホームを買い換えたけど譲渡損失が出たケースで、「特定のマイホームの譲渡損失の損失通算及び繰越控除の特例」が利用できます。
床面積が50㎡以上で、償還期間が10年以上の残債があると適用され、繰り越すことが可能です。

土地売却で使える税金控除における注意点

控除して税金の支払いが無くなっても、確定申告は必須です。
基本的に利益が出れば確定申告が必要で、支払わないとペナルティが課されます。
タイミングは土地売却した翌年の2月16日から3月15日までで、遅れないように申告してください。
とくに2月末や3月になると混雑するため、修正の時間を考慮して早めに申告しておきましょう。
他にも注意点として、特例が併用できないものがあります。
特例を利用した年や組み合わせによって条件が異なるため、条件に合致しているか確認しておきましょう。

まとめ

土地売却で使える税金控除の種類は3つあり、利用できる特例の恩恵は大きいです。
仮に損失が出ても繰り越して控除になりますが、確定申告や一部の併用には注意が必要です。
条件に当てはまるのであれば、是非活用してください。
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住宅購入の際、住宅ローン選びも重要です。
しかし借り入れ額や期間、金利など、条件もさまざまで、事前知識なしではどれが自分に合っているのか判断するのは難しいものです。
今回は固定金利型のフラット35についてご説明します、気になる方はぜひ目をとおしてみてください。

マイホーム購入で知っておきたい！フラット35とは？

「フラット35 」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンのことです。
新築や中古物件購入時のリフォームだけでなく、住宅ローンの借り換えまで利用できます。
特徴は最大35年の全期間、わかりやすく一定な固定金利であることが特徴です。
購入する住宅が、耐震性や省エネ性などが一定の基準を満たした場合、当初の金利が引き下げられる「フラット35S 」もあります。
その他のフラット35の特徴もご紹介しましょう。

●融資限度額は8,000万円
建設費および購入価格だけでなく、登記費用や仲介手数料などの「諸費用」を含めての借り入れが可能です。

●保証人不要
一般的な住宅ローンでは連帯保証人が必要ですが、フラット35では不要です。

●団体信用生命保険に加入できなくてもローンが利用できる
健康上の理由で団体信用生命保険への加入が難しい方でも、住宅ローンを利用できます。

●繰り上げ返済手数料がかからない
一般的に住宅ローンを繰り上げ返済する場合は手数料がかかりますが、フラット35なら前倒しで一部返済する場合でも手数料が不要です。

マイホーム購入で使えるフラット35！利用条件は？

契約者に関する条件

●申し込み時の年齢が満70歳未満であること
●日本国籍を有していること

外国籍の方でも、「永住者」または「特別永住者」の資格があれば利用可能です。

年収基準

●フラット35を利用した場合に、返済負担率が基準値以下であること
すべての借り入れを含めた年間の合計返済額が、額面年収入400万円未満の人で30％以下、400万円以上の人で35％以下でなければなりません。

期間
15～35年（申し込みされる方や連帯債務者が満60歳以上の場合は最短10年）です。
借り入れ期間を20年以下で選択した場合、原則として、返済途中で借り入れ期間を21年以上に変更することはできません。

住宅に関する条件

●住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること
●床面積が一戸建てで70㎡以上、共同住宅で30㎡以上であること
●資金使途は申し込みされる方または、その親族の方が居住する住宅に限られる

マイホーム購入でフラット35を選ぶデメリット

借り入れ金額が住宅価格の9割を超えると金利が上がる
フラット35は、頭金を購入価額の1割以下しか入れず、9割超を借り入れる場合は金利が高くなります。

変動金利型と比較すると金利が高い
変動金利型のローンは「短期プライムレート」と連動しており、現在のような低金利下では非常に低い金利で移行しているため、変動金利型のほうが返済総額は少なくなることがあります。

適合証明書類が必要な場合がある
中古物件購入の場合、フラット35適合証明業務として、住宅金融支援機構「中古住宅適合証明書（フラット35およびフラット35S）」の発行にかかる手数料は41,000円～（税抜）となっています。
このようなデメリットが問題にならないのであれば、固定金利は資金計画が立てやすくおすすめです。

まとめ

全期間固定金利のフラット35は金利上昇リスクを避けたい方や、収入が一定でない自営業の方などに向いているといえるでしょう。
資金計画をしっかり立て、理想のマイホームを実現してくださいね。
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さて、今回のブログテーマも引き続き相続となりますが、今回は相続財産の取扱について執筆して参りたいと思います。

贈与税の還付

相続時精算課税方式による贈与は3年に限らず全て相続財産に加算しなければなりませんが、相続時精算課税によって支払った贈与税が相続税を上回る場合には還付することができます。

相続税法と民法

相続税法では3年内贈与加算や相続時精算課税制度がありますが、民法にも相続税法にない相続財産があります。たとえば、遺留分減殺請求があると相続開始一年前の贈与財産も相続財産に含んで計算されます。さらに、みなし相続としての寄与分や特別受益分などについても考慮しておく必要があります。こうした場合の評価は、相続発生時の時価となることに注意しなければなりません。

まとめ

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「瑕疵担保責任」は民法改正で「契約不適合責任」になりました。
その内容は表現方法が変わったり新たな用語が加わったりしただけでなく、責任の概念が大きく変わります。
今回の変更により売主は何が変わったのかをきちんと理解していないと思わぬ損害につながるケースがあります。
そこで不適合責任とはどういうものか？また、瑕疵担保責任との違いについて解説します。

瑕疵担保責任との違い

「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」として中身の追加と変更にともない全体的な改正となりました。
内容の違いとして民法上の行使期間も変更があり、売主側の責任範囲が広がっています。
しかし、売主の責任がない事由により、買主に損害がでた場合では「損害賠償責任を負わない」（改正民法564条）となっているため、「瑕疵担保責任」より売主にとって負担が減るケースもあります。
瑕疵担保責任で買主が請求できる場合は「隠れた瑕疵」でしたが、契約不適合責任では「契約の内容と差異がある場合」です。
瑕疵担保責任では買主が契約内容と合致しないものを購入した場合に関して、権利や請求は「契約解除」「損害賠償請求」のみでした。
しかし、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」の権利や請求も買主は可能になっています。

不動産売却時の注意点

民法改正により「追完請求」や「代金減額請求」などの権利行使や「買主が不具合を知ったときから1年以内に売主に通知」などの権利行使期間については新たな変更点なので押さえておかなければなりません。
そして新民法では売買契約書の特約・容認事項について事実に基づき詳細に記述することが重要になります。
なぜなら、トラブルにより契約不適合責任が問われるのは「契約内容と差異があるものを売却したとき」だからです。
不動産の場合、契約内容は売買契約書に記載します。
売買契約書に契約の条件や不動産の状況などの気になることは容認事項としてしっかり書きくわえておくことがトラブルによる責任のリスク回避につながる注意点になります。
新民法では買主は通知期間として「その不適合を知ったときから一年以内」に売主に通知すると各権利の請求の行使および契約の解除ができます。
ここで重要になるのが通知期間であり、契約不適合責任は任意規定のため買主と条件の合意ができた場合には自由に通知期間を設定することができます。
そのため、契約するときに売買契約書には契約不適合責任の通知期間を取り決めて設定しておくと良いでしょう。

まとめ

契約不適合責任では、問題点が契約書内で明文化されているかが重要になるため「その事項は記述されているのか」がポイントになります。
そして、売買契約時についてしっかり通知期間を定めておけば、売却後の不安を減らすことができるでしょう。
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さて、今回のブログテーマも引き続き相続となりますが、今回は相続財産の範囲について執筆して参りたいと思います。

相続財産の範囲

基本的には、相続発生時において被相続人の所有していた経済的価値のある財産や負債の全てが本来の相続財産となります。ところが、相続税法ではみなし相続財産なども相続財産とし加算しなくてはなりません。(相続税法第３条）

みなし相続財産とは

みなし相続財産とは、民法でいう被相続人の財産ではないが実質的に相続財産と同じ価値があるとみられるもので、次のようなものがあります。

①生命保険金：被相続人の死亡により受け取った生命保険金のうち、被相続人が負担した保険料に相当する部分の金額

②死亡退職金：被相続人の死亡により受け取った退職金で、被相続人の死亡後３年以内に支給が確定した金額

③生命保険契約に関する権利：契約者、及び保険者が被相続人以外である生命保険契約において、被相続人が負担した保険料に相当する部分の金額

※ただし、①の生命保険金と②の死亡退職金は一定の金額については控除されます。

まとめ

そして次回は相続財産の取り扱いについて執筆する予定でございます。

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さて、今回のブログテーマも相続となりますが、今回は相続財産の評価について執筆して参りたいと思います。

民法と相続税法の違い

民法は、相続財産の評価は「時価」すなわち通常の売却可能価格をベースに相続に関する権利・義務の範囲を定めています。その一方で、相続税法は相続税の納税者と相続税の算出方法、納税方法などを定めています。つまり、民法は相続権や財産権の権利に関するものであり、相続税法は相続税という国税の納税義務の範囲を定めています。

相続財産の財産評価の仕方の違い

相続財産の分割のベースになる財産の金額は、通常は時価です。ここでいう時価とは、相続開始時における「客観的な金銭（具現化できる価格）の評価額」のことになります。したがって、預貯金などについては民法も相続税法も基本的には同じですが、土地や建物などでは少し異なってきます。

相続税法では、第22条で「財産は時価で評価し、債務は現況による」と定めています。ところが、財産評価基本通達において定めた評価方法を時価とすることも認められています。つまり、土地は路線価方式や倍率方式、家屋は固定資産税評価額などを使用してもよいということである。

不動産などは処分することに時間やコストを要する。そのため、相続税法では原則として時価（現金化できる価格）より低めの価額を設定して財産評価通達に定めている。そうすると、各相続人が同じ時価の財産を相続したにもかかわらず、それぞれが納税する相続税額に違いが生じるケースもある。

建物の時価も相続税法上は固定資産税評価額となり、さらに貸家の場合には、借家権割合が差し引かれて評価される。したがって、固定資産税評価額が同じ建物でも、自用の建物より貸家を相続した者の相続税が低くなることになる。

小規模宅地等の評価減を受けた土地と受けていない土地等については、さらに大きな差がつくことがある。400㎡までの事業用地や330㎡までの居住用地（相続や遺贈による取得の場合）は80％の評価減となるため、相続人の相続税評価額は大幅に減少する。つまり、民法の時価ベースは同じでも、小規模宅地等の評価減を受けられない土地を相続した相続人とは相続税額においてかなりの差が生じるわけです。

まとめ

現在の相続税法では「法定相続分遺産取得課税方式」という計算方法が採用されています。被相続人の相続財産の相続税法上の課税価額を算出してから基礎控除を差し引いた課税遺産総額を求め、その後、法定相続分に応じて全体の相続税額を算出する（相続税法第11条）方法です。つまり、最初に相続税の総額が決まるので、誰がいくら納税するかは国からみるとあまり意味がないわけです。

ところが、相続人は自分の取得した相続財産（相続税法上の相続財産）に応じて相続税を納めることになる。つまり、民法上では、相続財産を均等に分割したにも関わらず、相続税の負担額は各人で違うということになる。意外と相続人の間では意識されていないため、気を付けておくべきである。（平等だと思っていたら実は平等でなかった、といった事の無いように気をつけましょう。）

また、土地の価額が上昇局面（生産年齢人口の増加による土地の利用価値が向上する時代や価値が上がらないのに価格だけが上昇するというバブル時代など）にある場合は、路線価が時価を下回り、逆に年々時価が減少していくと路線価が時価の減少スピードに追い付けず、路線価より時価が低くなる土地も生じてきます。こういったことも踏まえた上で、相続税についてはなるべく負担が少なくなる様に考えていかなければなりません。

そして次回は相続財産の範囲について執筆する予定でございます。

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