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不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは

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不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは

カテゴリ:売却

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは

「瑕疵担保責任」は民法改正で「契約不適合責任」になりました。
その内容は表現方法が変わったり新たな用語が加わったりしただけでなく、責任の概念が大きく変わります。
今回の変更により売主は何が変わったのかをきちんと理解していないと思わぬ損害につながるケースがあります。
そこで不適合責任とはどういうものか?また、瑕疵担保責任との違いについて解説します。

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瑕疵担保責任との違い

「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」として中身の追加と変更にともない全体的な改正となりました。
内容の違いとして民法上の行使期間も変更があり、売主側の責任範囲が広がっています。
しかし、売主の責任がない事由により、買主に損害がでた場合では「損害賠償責任を負わない」(改正民法564条)となっているため、「瑕疵担保責任」より売主にとって負担が減るケースもあります。
瑕疵担保責任で買主が請求できる場合は「隠れた瑕疵」でしたが、契約不適合責任では「契約の内容と差異がある場合」です。
瑕疵担保責任では買主が契約内容と合致しないものを購入した場合に関して、権利や請求は「契約解除」「損害賠償請求」のみでした。
しかし、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」の権利や請求も買主は可能になっています。

不動産売却時の注意点

民法改正により「追完請求」や「代金減額請求」などの権利行使や「買主が不具合を知ったときから1年以内に売主に通知」などの権利行使期間については新たな変更点なので押さえておかなければなりません。
そして新民法では売買契約書の特約・容認事項について事実に基づき詳細に記述することが重要になります。
なぜなら、トラブルにより契約不適合責任が問われるのは「契約内容と差異があるものを売却したとき」だからです。
不動産の場合、契約内容は売買契約書に記載します。
売買契約書に契約の条件や不動産の状況などの気になることは容認事項としてしっかり書きくわえておくことがトラブルによる責任のリスク回避につながる注意点になります。
新民法では買主は通知期間として「その不適合を知ったときから一年以内」に売主に通知すると各権利の請求の行使および契約の解除ができます。
ここで重要になるのが通知期間であり、契約不適合責任は任意規定のため買主と条件の合意ができた場合には自由に通知期間を設定することができます。
そのため、契約するときに売買契約書には契約不適合責任の通知期間を取り決めて設定しておくと良いでしょう。

まとめ

契約不適合責任では、問題点が契約書内で明文化されているかが重要になるため「その事項は記述されているのか」がポイントになります。
そして、売買契約時についてしっかり通知期間を定めておけば、売却後の不安を減らすことができるでしょう。
私たち株式会社ハルスは、武蔵野、三鷹、調布、杉並、小金井、府中を中心に売買物件や賃貸物件を取り揃えております。

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